2021年上半年，我国宏观经济持续快速恢复，商业地产作为“双循环”中重要的消费支撑力量，为提振消费市场和促进经济结构转型发挥了重要作用。新环境下，商业地产转型升级依旧面临不少挑战，越来越多的商业地产开启了数字化转型之路。

　　另一方面，经历了2020年的调整之后，长租公寓行业在2021年迎来了新的发展机遇，利好消息不断。6月18日召开的国务院常务会议明确，将于10月1日起，对住房租赁企业实施“减税”政策。7月，又迎来一系列政策支持，从基础制度、土地、审批、资金、金融以及税收政策等几大方面，支持保障性租赁住房的发展。

　　此外，未来5-10年，伴随国内老龄化进一步加剧，围绕“老年需求”相关行业的市场空间将快速增加。养老地产、医疗器械、大健康、智慧养老平台等领域逐渐发力，各大房企、保险业等纷纷试水养老地产。智能化、科技化已经成为养老产业新的发展热点。

　　值此之际，财视中国于2021年9月15日在上海举办“第五届地产股权投资与资产管理年会”，囊括时代最受资本青睐的物流地产、商办综合体、租赁住宅、康养地产、产业地产等地产类型。本次大会得到国际金融地产联盟、CAIA、香港房地产科技协会、上海长三角区域养老服务促进中心以及优钺资管、禾晖资本、朗诗青杉资本、相寓和中指研究院的大力支持。

(会议现场)

(会议现场)

　　财视中国创始人兼首席执行官朱浩做大会开幕致辞：这是一个强监管时代。地产融资发展的时间不短，但就模式而言，地产融资就两个过程，一个是从债权融资到明股实债再到股权。现在进入了地产股权融资2.0时代。未来股权融资是不可逆的发展方向，由于行业的一些发展现状，融资是一个值得被反复探讨的话题，地产发展无论是高峰期还是困难期，都很正常，就像投资当中均值回归一样。

　　(财视中国创始人兼首席执行官 朱浩)

　　回顾十四五规划，房地产占据大篇幅内容，清晰地透露出未来五年乃至更长时间内房地产发展的定调。机遇与挑战并存，政策仍在持续加码，房企需要有动力、有耐力的应对挑战。同济大学MBA地产行业联盟执行主席杨静以“未来已来，向远而生—2021年房地产业形势解读” 为题发表了演讲：“政策整体偏紧并且呈现出三个特征：第一，空间抓大放小。第二，时间由短到长。第三，点位精准打击。在集中制度带来挑战的同时，房企发展战略是什么呢?企业需要不变坚守也要变化性改革。这也为三类企业提供了机会，第一类是纵深布局型企业，核心城市受限，周边城市可作为支持补充;第二是有资金腾挪空间企业，可以参加集中供给机制;第三是合作开放型企业，合作开放心态拥有良好合作口碑更有利于后期与其他地产企业合作。政策出台带来趋势性走向，也带来分化演进的格局。首先需要做的就是“稳住”。在投资端需要更精准地定位，运营端需要将精益运营落实，在产品端需要提升产品核心竞争力。而在地产开发之外，或许可以考虑开拓第二增长曲线，如物业、商业、产业园区，为企业未来发展带来持续的现金流和利润贡献。”

　　(同济大学MBA地产行业联盟执行主席杨静)

　　商业地产在地产圈子一直是能够引发注意的话题，由于疫情以办公租金的波动，说得拔高一点，整个资本市场对商业地产估值逻辑或概念发生了根本性的转折。在圆桌讨论中，围绕 “商业地产新价值” 绿地金融首席战略官、战略业务部总裁李想认为：“对商业地产运营而言，物业建筑是形式，数据是根本，数据是未来商业运营非常核心的资产。举例而言，我国建筑业全生命周期的碳排放占全国碳排放量的30%以上，属于碳排放大户，而商业地产运营环节缺乏其他方式做碳中和，只能从能源管理做文章，通过PropTech，在节能降耗的同时降本增效。但PropTech只是手段，背后是对能源使用、人的行为等数据的挖掘、分析和利用，这也是商业地产数字化运营的要义。”

　　高和资本投资管理部执行董事张尉则表示：商业地产第一要重运营，要有能力去改造、去运营，把现金流做出来，当然能够退出也很重要。地产科技在商业地产中运用的已经非常广泛了，通过投资地产上下游科技类企业来创新亮点，从而弥补商业地产的内容，发挥更大价值。这也体现到项目本身NOI上，NOI越大，相应资产估值越大，放大输入端，压缩成本端，从而带来新亮点。

　　深创投不动产基金投资部执行董事江南说道：“商业地产经营遇到了阶段性困难，同时公募REITs没有放开到商业地产，而且大陆商业地产在新加坡、香港这些国家和地区的估值不是特别理想。如果将来有了比较明确的公募REITs退出渠道，就会有清晰的退出估值，这样通过专业机构运营提升NOI，就能够相应提升资产估值，整个市场会得到更好的发展。”

(圆桌讨论，从左依次为刘唯翔、李想、张尉、江南)

　　随着今年物流资产的火热，外资基金在市场上非常活跃，公募REITs退出对物流资产估值也有比较强的引导作用，物流资产估值有比较大的上行趋势。在“投资成本上升，物流地产如何纾困压力”话题讨论中，复星商业流通产发集团CFO兼上海星唯基金总经理吴丹表示：“如何应对物流地产，从投资成本角度来说，一是优化设计方案;二是做集采降低单方成本。从收入方面，第一，实施租户针对性策略，选择优质客户;第二提高出租率减少免租期和空置期。此外，公募REITs对中国物流地产来讲是一个比较好的市场方向。国内公募REITs并非唯一道路，对于其他资产不妨建立通道，通过欧洲和美国资金，做到退出收益最大化，如果未来中国公募REITs逐步向欧洲、美国指数收益率倾斜也不失为一个好方向。”

　　富春瑞资资管总经理穆文涛指出：“从投资商角度，在这种情况下，如何调试经营略，比较重要的一点是注重投资者教育。物流资产相对来讲是长线投资，投资者要有长周期预期。另一方面，对于一二线城市，相对成熟的高标仓资产模式，其特点是通用性强，容易变现、退出，而对应于三四线、制造业密集城市，当地中小企业需求成长性值得重视，是一个规模可观的潜力市场。此外，除了不动产的通用性及易变现指标之外，产业供应链与制造业深度切合的运营模式，更有益于业态培育与盈利实现。”

　　EQT Exeter中国区总裁翁建安看来：“中国市场物流地产价格上涨趋势不可否认，而且公募REITs市场开展支撑了中国的物流地产行业发展，扩大了市场资金投入量和投资道路，但长远资产或资产包价值，根本性来源是自身资产实用性。资产能否满足大型企业，制造企业或物流企业、第三方物流、电商公司的使用和运营需求，这些资产质量和实用性会直接影响REITs或资产包长远表现。”

　　乐歌中国北亚区基金管理总监褚菲多阐述道：“中国物流地产行业从2000年开始发展，通过互联网消费、电商产业以及第三方物流等促进行业发展。并且由于疫情原因，中国线上消费以及第三方物流市场概念有较强渗透力，市场较为成熟，在这个层面上，无论是成本或是地价上升，在宏观角度上也是较为健康的发展方向。物流地产做到最终境界，就是一个债券。此外，公募REITs也为物流行业提供一个好的退出和流动性，更有利于资产处置扩容或减资。”

(圆桌讨论，从左依次为江南、吴丹、穆文涛、翁建安、褚菲多)

　　新冠疫情让居家办公变得灵活，居家办公也成为未来办公布局的一种趋势，IWG集团中国区总裁胡懋以“灵活办公-增强REITs底层资产的运营能力”为题发表了演讲，他提到：“一方面，通讯化和数字技术发展，人工智能，通讯软化、可视化发展，使得办公不必拘泥于单一物理空间。另一方面，疫情过后，居家办公、分布式办公越来越成为一种趋势，更加靠近市场和客户，业务布局更能灵活应对市场不确定性。大家知道，优秀的REITs 具备三大要素：第一，投资和衍生品设计能力。第二，资金管理能力。第三，底层资产运营能力，而这正是所有REITs产品的最关键的基础，没有底层资产的良好运营，产生稳定和强大现金流，其他一切都是空中楼阁。在灵活已经成为不动产的大趋势的情形下，对于把办公楼宇作为底层资产的REITs来说，配置灵活办公空间就成为不可或缺的了。灵活办公可以提高大楼整体空间利用率和客户留存率，把整层面积化整为零，增强租赁产品的多样性，在早期抓住小面积优质客户，成为大楼客户的孵化器，从而优化物业资产的投资回报率。”

(IWG集团中国区总裁胡懋)

　　集中供地时代，“两集中”政策成重要调控举措，推动房地产行业加速迈入运营驱动时代。锦天城律师事务所房地产与建设工程专委会总召集人、高级合伙人李鹏飞以“'集中供地'背景下，房地产企业联合拿地的法律风险与防范”为主题发表了演讲，他指出：联合拿地的优势有三点：首先是降低拿地成本、撬动规模优势;其次为竞争转为合作、优势资源互补。第三点是分散投资风险、提升品牌价值。然而合作协议经常出现三个分歧点。一是重大事项决策和责任承担问题;第二是后续资金开发追加问题;第三，资金承担和融资担保相辅相成。正是因为存在这些问题，合作相对不易。在讲求高质量发展的环境下，地产行业将面临更为严格的监管，如何处理好不良资产以规避企业风险并充分利用政策做好REITs的设立发行工作意义重大。

(锦天城律师事务所房地产与建设工程专委会总召集人、高级合伙人李鹏飞)

　　在“新监管环境下的不动产投融资”主题讨论中，晨曦控股副总裁阮晓俊表示：从投资策略来讲：首先，重项目，轻主体。重项目，指的是更加注重资产本身股权价值以及资产在投资期内产生的现金流作为第一还款来源的可靠性;而轻主体主要指弱化主体信用而更多关注开发商的操盘和运营能力。第二，加强项目真实过程管控，项目所产生的全部现金流作为资本方和合作开发商来说至少是同比例分配甚至对资本方有优先分配权，这样的模式下，项目的退出会比之前基于某种信用模式下更早，投资周转率更高。

　　东兴投资业务部门负责人何煜认为：“烂尾楼重整已经到了比较好的时机。虽然复杂，但是通过司法程序逐步完善，政府意识逐步认可以及和东兴这样的合作方一起合作，优势互补，可以在烂尾楼中获得更多的投资机会。帮助开发商提升开发量，获得更好的回报。”

　　在APREA副总裁、中国区负责人张文良看来：“对商业地产投资：由于三道红线政策以及地产基金的退出需求，未来几年商业地产的卖方需求高，是入场的一个时机;关注政策导向，比如政府对产业园区的支持为办公楼市场带来的积极影响，也是需要重点关注的方面。对商业地产融资来说，CMBS、类REITs及离岸REITs仍是目前国内商业地产重要的融资及退出方式，其市场规模也会继续扩大。关于基础设施投融资，随着中国基础设施公募REITs试点的启动，打通了基础设施领域投融管退的闭环，建立了良好的生态圈，基础设施领域的投融资情况是比较好的，此外，市场和投资者对9单已上市基础设施公募REITs反响热烈，当前这些REITs的投资回报率也是非常不错的。”

(圆桌讨论，从左依次为李鹏飞、阮晓俊、何煜、张文良)

　　在过往二三十年整个国家属于增量开发市场，对于未来更多的是存量运营，特别是租赁运营方向，围绕“从风口到转型，租赁住宅如何寻找新增长点”，旭辉瓴寓副总裁、IFFRE常务理事莫沸表示：“第一，旭辉瓴寓深耕租赁大社区，让租客真正的长期居住，让居住与生活消费形成闭环。第二，旭辉瓴寓坚持轻重结合，在重资端，坚持大资管逻辑，通过对每个资产的客群及产品顶层设计、运营提效、服务增值等方面提升资产综合回报率;在轻资端，旭辉瓴寓以大社区托管运营及赋能全产业链业务为核心，目前已与上海、北京、南京、杭州、嘉兴、扬州等多个国企建立了长期合作关系。”

　　雅诗阁中国业务拓展总监暨华东及华北区大区总经理杜易修分享道：“在中国，雅诗阁对弈资产的策略是轻重并举，轻会更容易建立规模，重则会获得资产升值。但由于近年来中国市场物业价格高企，雅诗阁采取由重转轻的扩张战略，甚至在相当长的时间里将以轻资产管理输出为主。以品牌管理模式输出的雅诗阁，不止在规模与客源方面探索扩张之道，其品牌数量本身亦从主要针对月租金预算在万元以上高端租客的雅诗阁、馨乐庭、盛捷，进入了全年龄段覆盖时期，拥有面向老中青几代人的多条产品线包括：共享公寓、服务公寓、长租公寓、乐龄服务公寓等。”

　　恺亚资管CEO、IFFRE常务理事王铮表示：“长租公寓重资产和品牌这两件事情，是未来要获得成功的两个重要点。第一现金流，第二如何爱惜品牌，有品牌以后，有机会输出管理，即所谓的轻资产。国家对所有租赁和住宅问题越来越重视，有各种各样的政策出台帮助整个市场协调或平衡好各方面需求，当然不同市场在不同产品线上还需要更多指导性细则，大趋势对租赁住宅市场有非常大的帮助。当重资产做得不错时，以运营前置理念做大资管逻辑打造是非常出色的一点。”

(圆桌讨论，从左依次为陶亮、莫沸、杜易修、王铮)

　　当前大健康产业和养老产业紧密相连，关于养老产业、康养的有关问题，更应该与养老地产相结合。当前养老地产形式是医疗、教育、康养等多方面开发。养老地产的开发建设，有良好的发展远景。在以“从'养老地产'到'养老产业'的智慧转型”主题讨论中，泰康之家上海分公司总经理徐晓欢谈到：“对于存量物业持有物业处置价格，可能会回到相对理性观点，有利于市场专业化分工从而更加趋于获得合作股权。医疗跟政策相关性更大，在股权投资方面可以关注当期政策红利下的产业机会。除了养老服务本身，未来在整个产业领域里面，我们讲长寿经济，群体会产生更多需求，包括居住、旅游、临时性旅居消费，将来要跳出单一养老机构机会，而是看待复合性机会，萌发出更多复合性经济增长点时候，有助于我们重新审视这个行业。”

　　而美邸养老服务董事兼总经理王思薇表示：“养老要抓住客户就要做服务，投资商要投资真正把服务做的好的公司团队。换角度说开发商做养老，当你真实做好一个项目的时候，可以给你带到很多溢价空间，在拿地开始，就开始筹划康养服务要融合和布局到哪些层面。中国老人线拉得很长，他的需求是什么?如何培养成为我们潜在客户群体?通过各种各样的服务把它拉拢起来，是我们需要做的产业链。”

　　美国魅力花园中国区总经理、IFFRE常务理事梅雪艳指出：“从投资来看养老，有以下几个维度：第一个维度，如果看重资产，投资逻辑跟一般地产投资逻辑持有性或运营型包括商业长租公寓都是一样的。要看运营稳定性、可持续性和商业市场化，不建议投资方倚重于政策性养老运营。第二，打资产包。虽然一线城市资产很贵，项目整体投资回报率不是很理想，但这些资产未来升值以及选址地点都会对资产包带来亮点。资产包中在有些二三线城市回报率搞得资产，从而平衡资产包整个投资回报率。这是投资人需要考虑的第二个方面。最后，要跳出养老看养老，同时注意上下游和产城融合，以开放、合作、共赢模式向前推进。”

(圆桌讨论，从左依次为汪勇、王雨珂、徐晓欢、王思薇、梅雪艳)

　　声明：本文内容来自“第五届地产股权投资与资产管理年会”上的嘉宾发言，仅代表嘉宾个人观点，不构成任何投资建议，切勿直接作为投资依据。市场瞬息万变，投资请三思而后行。