万科：我们从地产“退休”了，做养老

2018-08-14 10:46:30

来源: 和讯名家

　　万科：我们从地产“退休”了，做养老

　　尤其在老人最依赖的康复护理上，万科主打“老年公寓+护理院”结合的医养模式，成为支撑其养老产业的重要“腰部力量”。

　　业内人士均称，2013年是中国养老地产的元年，政府将养老地块纳入供应计划，对养老设施给予财政补贴。这一年里，春江水暖鸭先知，众多资本纷纷入局。

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　　但由于盈利模式不明确，市场尚未形成可行性的发展模式，不少企业不过是打着“养老”的名号圈钱圈地，最后还是落在了卖房子的份上。五年过去了，中国养老地产仍留在“青铜时代”。

　　“养老产业不等于养老地产，服务大于硬件。”万科算是从开发商系里率先跳了出来。采用自持社区、租售并举的模式，万科为不同阶段的老人提供不同类型的“刚需”服务，目前已初步形成社区、机构、居家三位一体的多层次养老服务体系。

　　尤其在老人最依赖的康复护理上，万科主打“老年公寓+护理院”结合的医养模式，成为支撑其养老产业的重要“腰部力量”。

　　邻里式养老：随园嘉树系列

　　2009年，杭州(楼盘)万科随园嘉树项目立项;2013年项目亮相，标志着万科养老正式迈出第一步。

　　万科：我们从地产“退休”了，做养老

　　随园嘉树·良渚文化村项目坐落在良渚文化村里，是万科的第一种养老探索思路，依托于大项目的生活配套，在成熟的生态圈里做养老。良渚文化村经过17年的探索与发展，从规划之初就定位打造一个面向0-100岁人群的宜居环境，集居住、旅游、创业、教育、文化于一体。目前借助文化村超十年的配套之大成，随园嘉树·良渚文化村项目的销售状况算是不错，至2017年底，595套公寓，连同与之配套的随园护理院100张床位全部满租候租。

　　随园某高层向记者表示：“满租的数据说明了市场对随园嘉树·良渚文化村项目的肯定。”从配套的大环境看，居住在随园良渚的长者可以去往良渚博物馆、文化艺术中心，也能和周边幼儿园、小学的孩子进行互动。极具优势的地段与优质的景观资源，再有万科向来重视的物业服务增色，使得良渚文化村这一区域对于养老产品的运营有得天独厚的天然优势。

　　据了解，随园团队最早脱胎于杭州万科的养老事业部，是在万科转型的过程中独立出来的新公司。最初，随园嘉树的操盘手正是时任万科杭州公司总经理的刘肖。

　　2009年，随园嘉树·良渚文化村项目立项，先后考察了世界各地优秀的养老机构，结合中国长者的特征，进行本土化的设计，并在硬件上配置了48项适老化设施，如全屋地暖、中央空调、直饮水供应、转角拉栏、卫洗丽马桶等等。

　　记者在现场了解到，在园区内，红色紧急按钮随处可见，只要长者按下按钮，3-5分钟内就会有三个岗位的工作人员必须到位报警地点：安全员、健康管理师以及管家。同时，在餐饮上，长者可享用由营养师进行适老化的定制菜品服务。在精神活动上，有14个精品课程、3大互动节目、超20个俱乐部可提供报名参加，让长者保持学习与社交的年轻心态。

　　不过，就个性化餐食、多元化课堂和社团活动而言，目前大部分养老项目都兼备。随园良渚的特点在哪里?

　　一看细节。浙江随园养老发展有限公司副总经理王丽娜接受《中国房地产金融》专访时表示，随园发现老人的体温比青壮年大多低零点几度，首创了36.8℃养老服务标准体系。“我们的健康管理中心非常重视提前干预，积极推广北欧健走、手指操等特别适合长者的锻炼方式，倡导长者多运动以延缓身体功能的衰退……”

　　二看模式。如果当前社会上有“社区居家养老”“候鸟式旅游养老”“机构学院式养老”等，那随园嘉树项目则是“邻里式养老”。随园嘉树的长者公寓面对的是活力老人人群，即大部分是有自理能力的长者。在这样一个环境优美的大型养老社区里，关于交流空间的场景设计随处可见，长者们能自由享用园区内设的多功能厅、活动室、健身房、随缘随园食坊、健康管理中心、常青树学院等，互相认识成为邻居好友，真正实现老有所养安享晚年的宜人生活。

　　事实上，随园嘉树项目最显著的优势是，2015年“家庭式长者康复护理中心”随园护理院也正式对外经营。护理院和长者公寓都在同一片小区内，真正实现了“医疗+养老”的完美结合。

　　随园护理院是万科首个持有养老、医疗双牌照的医养项目，主要为术后康复康复及失能长者提供日常护理、康复治疗、生活照顾和精神娱乐等服务。目前已开通浙江省杭州市的医保，迅速实现满床运营。

　　而随园嘉树+随园护理院“医养结合”的模式也被迅速复制到萧山“随园嘉树·海上明月”项目上，为规模化提供了实践方向。

　　但还能否复制更多?盈利问题仍待解决。过往不少开发商做养老地产采用的都是“以售养租”的模式，最后盈利还是落到了产权的购买上，备受诟病。目前不少盈利性养老项目转向“会费+月费”的会员卡模式。随园嘉树采用的是“租金+服务费+餐费”的模式，一次性交齐5年或15年份的租金作为可观的资金沉淀，同时通过每个月的服务费保证稳定现金流。

　　以随园嘉树·良渚文化村项目为例，长者公寓面积在75-110平方米不等，首次费用大多选择一次性付清，每户租金均价约为1.1万/平方米/15年(每户1-2人)。另外需要按月收取物业费2500-3500元/户不等;具体护理费用与餐费则根据老人需求另算。

　　据闻随园嘉树 + 随园护理院于良渚文化村的项目目前仅达到营收平衡的水平，对此，相关负责人告知记者：“万科做养老是认真做服务的。我们并不追求高额的盈利，能达到正向现金流已很好了。”

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　　虽然万科在养老产业上仍处于探索阶段，但随园作为万科起步最早，从产品线到服务、运营都相对成熟的项目，无疑是一次成功的“试水”。

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