同行浅谈养老产业投资与发展的心得

2018-08-02 10:56:12

来源: 养老智库今天作者 / 拖着旅行箱来见你的朋友

　　养老产业投资发展心得

　　受人今天突然失眠了，我很少失眠，几乎倒床就睡。实在难受，写点东西缓解一下情绪也许能帮助睡眠。养老产业投资和发展是目前很多朋友关注的话题，我想用最干最简单的方式说说我的拙见。

　　第一、养老服务业与社区服务业，这是两个不同概念，但在特定条件下又能等同的概念。我把养老产业主要产品分为两类，一类是养老社区，一类是养老机构。

　　养老社区可能包含：

　　1、自理型社区，是自理型老人的第一居所。它还有一些容易让人混淆的名字例如退休社区，活力社区，健康社区等，为了清晰定位请你记住一个名字就是自理型社区;

　　2、养老机构，是非自理型老人的第一居所。

　　3、医疗机构，小到医务室大到医院，是养老服务中必须配套服务的提供者。

　　如果三者都存在于养老社区，且服务覆盖老人自理，非自理和临终照护三个阶段我们可以称这个社区为可持续照料社区，即CCRC。

　　当然CCRC也并不是单纯用物理空间界线来界定，也可用服务的覆盖面来界定，例如在一个城市不同区位既有单纯的自理型社区，又有单纯养老机构或医疗机构共同形成服务体系也能为老人提供可持续照料的服务。

　　以服务覆盖面为界线的，可分可合的CCRC更有利于养老产业项目的生存和发展，这里不展开说明。

　　我们先不说机构，单说自理型社区，因为房地产找养老产业结亲的都看中这个产品。

　　按照普通全龄社区的概念，居住社区肯定对应社区服务业，就像你家小区里总会有经营日用的红旗超市，经营食材的益民超市，经营洗衣的布兰奇，经营医药的诊所药店，经营美肤的诗丽堂，经营宠物的宠物店，经营餐饮的各种小店等社区服务业态。

　　这些都是社区在物竞天择的环境下形成的具有市场活性的社区服务业态。而在养老自理型社区，这些业态都该有，但是这些业态在养老社区里没有物竞天择的条件活性并不强，所谓的活性就是指经营性，在指具体点可以是盈利能力。

　　因为养老社区封闭的环境和特定的人群约束社区服务物竞天择所以需要的市场规模。那么在自理型社区特定条件下的社区服务等同于养老服务。

　　所以自理型社区的养老服务业或者社区服务业一定是人为计划的，要做得有品质一定是自营的，凡是招商或者转包给追求市场效益的社区服务商的都不会有好的品质，因为他们不会接受微利或者没有利润甚至亏本。

　　自理型社区里的养老服务业等同社区服务业，配置适当，经营得当，不会亏，但只能享受规模化之后经营现金流带来的红利。

　　看到这里朋友你是不是觉得自理型社区的养老服务更像现在升级版的物业服务，因为升级版的物业服务就是做的社区服务。所以很多地产公司做养老，产品直奔自理型社区，养老服务团队也是从物业公司转换而来。

　　来看三个案例：北京太阳城，万科随园嘉树，上海亲和源。这三个养老地产项目，都是自理型社区为主。

　　北京太阳城和万科随园嘉树在自理型社区的社区服务配置规模与社区总体人口规模相对匹配，并且基本算自营;上海亲和源社区服务配置规模过高，并且是外包。

　　我认为房屋使用费算资产性收益而不是服务性收益，如果你做自理型社区把社区服务业态都外包了等于你的养老服务性收益为零，另外自理型社区养老服务本来就是计划型的，你还对它还失去了控制就更做不出品质，没了收益，也没了口碑。

　　如果配置还不匹配，你这个养老服务业经营得好才奇怪。但我很尊敬亲和源，因为他们很用心的试图从各个方面把养老服务业做好，他们的各种模式，体系和标准都值得我们借鉴，他们出的书，甚至作为养老人才培养的入门教材。

　　但是做事情和做生意是两码事，我们必须看到生意的本质。单体养老公寓是浓缩了的自理型社区，社区服务不亏就是好，有利润就是奇迹。

　　因为我认定房屋使用收益为资产性收益而非服务性收益，而社区服务性收益取决于社区规模即市场规模，在规模如此小的条件下做到有收益且不亏就是非常好。

　　有朋友要问，自理型社区有没有刚需消费，或者叫有没有消费量相对比较大比较集中的项目，我说有两个，一个是保健，一个是旅游，但是保健服务算社区服务业，保健食品和器械不算，旅游不算社区服务业。所以自理型社区涉及这两个业态产值高的部分都不算自营的社区服务业。

　　第二、没有资产负债的养老产业才是可持续发展的产业。

　　这件事情上保险公司是最成功的，因为他们都是自有资金投资资产和扶持经营。

　　没有租金，没有摊销，没有利息的养老项目经营报表如果不好看，那就是经营的问题。地产商做养老自理型社区，资产卖掉了的算成功了一半，例如北京太阳城是商住用地，产权销售;万科随园嘉树是旅游用地，使用权销售(小产权)，针对这个项目，郁亮自己都说房地产成功了，养老不成功。

　　万科随园嘉树还强收了服务月费即变相且升级的物业费，这点有些无奈，但收得到还是值得称赞;没卖掉的最难，例如上海亲和源，只是收了会籍费，虽然也收了服务月费即变相且升级的物业费，这点有些同样的无奈，但是收不到那就会养老不成样子并且更惨。

　　有朋友问了，按这个逻辑除了保险公司这种用自有资金的主，其他人都做不好养老产业了吗?答案肯定是NO。

　　但是说到这个话题，我们就要暂时把注意力从养老社区转到养老机构上来。从养老服务业与社区服务业，这是两个不同但在自理型社区这个特定条件下等同的概念，转换到纯粹的养老服务业上来。

　　为了节约时间，我们直接讲两个4亿的故事。第一个4亿是宜华健康以4亿元收购亲和源58%的股份，这是第一轮收购，(第二轮是以总计7亿元收购了亲和源100%的股份)，我们只说4亿这次比较好对照，记住4亿收了58%，亲和源的注册资本金都是2亿。

　　第二个4亿是光大控股以4亿元收购了汇晨养老集团67%的股份，汇晨养老的注册资本金是1380万，并且暂时没有第二轮。

　　汇晨养老这1380万里面实际控制人只占48%;被收购的时候汇晨养老管理了6家养老机构，总计床位3000张。汇晨养老没有资产负债，因为全部走的公建民营路线，每家机构都是微利(养老本来也不能是暴利)。

　　亲和源作为一个养老地产项目没有实现销售，一直资产负债，资产性收益不高，服务性收益即社区服务业收益又为零，不亏才怪。

　　汇晨一定是赚钱的，因为光大集团是央企，不可能溢价收购一家亏损企业。问题来了，光大集团为什么收汇晨?因为光大安心养老计划，这个是光大保险和光大控股一起搞的项目，其中一个重要环节就是要做养老社区，分A,B两个计划，A计划是直接和养老社区入住权挂钩。

　　毕竟养老社区才能迅速形成规模，资本需要规模大进大出，韭菜也需要规模。汇晨养老自然要成为这个计划的轿夫，至少他们是光大视线中对公合作最熟练的，也是养老做得不错的。

　　但这种合作也不容易，总感觉在门当户对这个问题上没找到感觉，我们只能拭目以待。

　　汇晨2007年托管第一家养老机构，2008年引进日本著名养老机构来福宫，2014年开始扩张，2016年被光大收购，我认为我目前进行到汇晨2008年的哪一步了，计划花一年时间准备扩张，继续走公建民营，目前流行的PPP都是扯淡，这就不再多解释了。

　　六点了，睡了。

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