地产债将迎来债务到期高峰，产业地产渐成房企新宠

　　从17个主要城市的建设用地供应面积和成交面积来看，新增建设用地在2013年以后出现断崖式下滑，2017年土地供应和成交面积仅为2011年峰值的一半左右。

　　很明显，随着国内一二线城市的城市化进程已经进入下半场，很多城市可供开发的土地规模已经面临"天花板"。单纯的物理空间建设已经不能满足城市发展的需求，产业地产渐成为房企新宠。

　　“在政策红利、科技创新等大背景的推动下，产业地产正成为房企转型非住宅业务的主要方向之一。对于此前深耕住宅开发的房企而言，进军产业地产领域是机遇也是挑战。”6月27日，全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯在“第十届中国产业园商务区发展论坛”上表示，产业地产开发环节关键点在于找准拿地区域与企业的匹配点;而运营环节的关键点则在于要完善自我产业循环。

　　总之，目前国内的产业地产仍处在起步阶段，如何解决诸如融资、开发、运营、招商等综合问题，仍是业内亟待研究解决的重要课题。

　　传统房企加速布局产业地产

　　传统房企对产业的热度正随着住宅市场的萎缩而升温，房企正加速多元布局。

　　根据申万宏源统计，2018年地产产业债务到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿元以上。

　　随着债务规模的一路走高，有专家预测，今年下半年地产债即将迎来债务到期高峰。为此，为了寻求新的利润增长点，多家排名前十的龙头房企开始进行了多元化和跨界，对产业园商务区的投资运营成为一个重要途径，各大房企纷纷加紧布局。

　　据记者了解，碧桂园已与网易在佛山达成战略合作，推进碧桂园科技小镇建设;绿地控股宣布拟投资3亿元入股深兰科技以布局人工智能领域;融创对外发布"桃源+"战略，将逐步向文化、娱乐、旅游、体育、休闲、教育、健康、养老等服务和运营领域延伸。

　　此外，富力、世茂、远洋等房企也纷纷试水产业地产，谋求新航路，不过，具体模式各有所长。

　　“产业地产的细分领域越来越多了，一说产业地产，大家最先想到的是工业地产，第二产业加工制造业占有的物理空间和产业制造区。我们按产业和地产的逻辑已经细分到第一产业，比如说农业、田园综合体等等，所以从第一产业到第二产业都会出现产业地产。同时，研发业也是服务业，从研发业到文化、旅游、康养都是第三产业。”北科建集团董事长郭莹辉表示，大家都知道，住宅地产的几个环节就是拿地、策划、盖房子、销售，全天下的住宅开发商都一样，但是，全天下的产业地产商都不一样，没有一家是一样的。

　　郭莹辉将目前的产业地产归纳为包括科技地产模式、一级开发模式、基地+基金的模式、产业投资模式、物流地产等在内的8种模式，其中，科技地产模式是一个标准的科技园区，从建设到产业招商到落地的各种服务，这是和政府相关的园区开发行为，有优点也有劣势，优点是企业可以帮助地方政府实现产业创新的聚集。缺点是周期长，见效慢，而且回报率达不到股东的要求。

　　而产业投资模式是地方政府乃至中央政府都比较认可的模式，比如华夏幸福和荣盛发展，把几十平方公里的荒芜的土地变成了产业活跃、功能完善的新城，这样的贡献对城市化进程来说是贡献度非常大的。

　　有房地产市场研究专家预测，除了传统的住宅地产，2018年以后的房地产热点是产业地产，其次是文化地产、养老地产等。

　　从地产思维转到产业运营是难点

　　推进产业园区的建设发展，不仅可以优化经济发展质量，促进经济结构升级，还能创造机会吸引优质企业落地，提升产业及城市竞争能力。但是，众所周知，产业地产的开发周期长，前期投入巨大，且受政策等方面的影响较大，成熟的商业模式对产业地产开发至关重要，而产业地产发展至今，能否盈利成为考验产业地产成败的关键。

　　“近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论是政府，还是行业企业，都更加注重‘产业内容’，涉足产业地产各路资本各路企业非常活跃。但我们知道，产业地产的开发周期长，前期投入巨大，且受政策等方面的影响较大，成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。”全联房地产商会秘书长赵正挺表示，在产业实现快速发展的同时，产业地产发展的诸多问题日益显现出来，比如供给侧和需求侧的矛盾，企业增长节奏和客户增长节奏的矛盾，企业扩张需求与区域差异性的矛盾，行业发展趋势与产业困境的矛盾。

　　据记者了解，虽然产业园以产业为依托，但在企业的账本中，多数盈利的大头还是来自园区内的卖房子的收入。除了房地产销售外，产业园区后期的运营管理所带来的利润也是主要收入之一，包括园区物业出租获取的利润，企业孵化和股权投资获取的利润，园区提供公用事业服务等获取的利润。

　　随着行业不断的发展，在实现跨越发展的同时，产业园的诸多问题也日渐显露出来。其中，专业机构总结了五大核心矛盾：一是供给侧与需求侧的矛盾。二是企业增长节奏与客户增长节奏的矛盾。三是企业扩张需求与区域差异性的矛盾。四是行业发展趋势与产业经济处境艰难趋势的矛盾。五是企业发展需求与人才供给不足的矛盾。

　　那么，在当前的行业和市场的格局下，产业地产是否能够“因势而上”成为房地产市场的下一个金矿?如何实现资本与地产与产业的深度融合，打造成熟的商业模式?将是未来很长一段时间内，摆在每一个产业地产从业人员面前的新课题。

　　“十九大之后，从习近平总书记在对北京副中心、雄安新区视察后的重要讲话中可以看出，对未来城市发展提出了一些非常高的要求，比如要高起点、高标准、高水平，而且要世界眼光、国际标准、中国特色，这些都体现了城市精神和城市风貌，包括城市的创新。作为城市建设者，这些对中国城市的未来要求都要考虑怎么融入进去。”郭莹辉表示，未来的城市特点可能是生态的、智慧的、产业的、人文的，而这也是园区的主要的特征，也就是在产业地产发展的过程中，要注重创新引领，注重产城融合，注重产业特色，注重资源禀赋，同时，还要特别对园区的运营服务加强导入。

　　由地产开发到园区运营，很多地产商是以地产的思维做园区，在实际操作中，对于大多数地产商而言，从地产思维转到产业的运营这一点怎么也也跨不过去，甚至变成了地产商做产业园失败的一个最大的门槛。

　　“趋势要改变，产业地产商的角色我们已经有了，但是骨子里如果还是房地产那种做线性的交易、高度垂直的设计以及想赚快钱的思维，不过，这些在产业地产里面可能难以实现了。”郭莹辉称。