随着养老产业发展，近年来全国多地涌现一批养老社区等新业态，问题也随之而来。

　　目前，养老社区处于监管空白地带，实际运行中经常发生不同形式的风险。老年人为养老预付一大笔钱，但权益没有得到完全可靠的保障。一旦养老社区出现问题，民政、房管、商务等部门均不是最直接的监管部门。

　　2022年全国两会，上海代表团以代表团名义提交“关于加强养老产业领域预付费大额资金监管有序和规范养老社区发展的建议”，提出进一步明确养老社区大额预付费资金监管要求，将养老社区发展管理有关问题纳入国家养老服务立法范畴进行综合考虑。

　　养老社区本质上是适老性房屋的长期使用权

　　所谓“养老社区”，目前国内尚无明确的定义和范围，具体实践主要借鉴国际相关模式进行市场运作：即主要通过向老年人预收取大额资金，为其提供长期稳定居住，并根据老年人身体状况提供居家、文娱、照护等附加增值服务。

　　上海代表团在调研中发现，养老社区从建设模式看，有些为利用存量设施改造，且未改变原规划土地性质;有些为养老社区投资方自己拿地建设，土地主要通过协议出让方式取得。

　　老人进入养老社区，一般同时签订两份合同。一份为入住老人与养老社区物业权利人签订的长期居住合同，老人一次性支付大额入门费取得养老社区会籍， 获得15-20年不等房屋长期使用权。另一份为入住老人与养老社区服务供应商签订服务合同，老人入住后每月再缴纳服务费以获得相应物业、餐食、照料等服务。

　　值得注意的还有，大部分养老社区的会籍可以转让、可以继承，带有较强的金融属性。

　　这份建议认为，从本质上看，养老社区产品是适老性房屋的长期使用权，不可退的会籍卡可看成是一次性买断N年房屋使用权;可退的会籍卡(押金)可看成是提前预支N年房屋使用权，居住期未满的，按发生的年份进行结算并返还预支费用。

　　新业态处于监管空白，存在不同形式风险

　　打着“养老”的名号，承诺提供相应养老服务，养老社区通常被归于养老服务范畴。

　　但从现行法律法规看，养老社区仍处于监管的空白地带，对于能否实施会籍制、会籍卡能否交易等，国家法律法规以及政策层面均未明确规定。

　　调研发现，对于养老社区，目前难以找到直接对应的管理部门。由于其与通常意义的养老服务、房地产开发项目、房屋租赁、预付卡、投融资行为等都不同，因此不在民政、住建、房管、商务、金融等部门的直接监管范畴。

　　而养老社区产品因其商业模式以及涉及老年人这一特殊群体, 在实际运行中，经常发生不同形式的风险，造成老年人的切身利益受到损害。

　　比如，市场经营风险导致老年人房屋居住等权益可能无法得到保障，当养老社区物业权利人经营不善、现金流断裂破产时，可能出现拍卖养老社区物业用于财产清偿等情况。同时，长期的养老服务兑现，也存在着不确定性。大额预付费资金缺乏监管，更是严重的风险隐患。

　　建议加强资金监管，加快养老社区相关立法

　　上海代表团认为，养老社区作为养老产业发展的一种新业态，在为老年人提供高品质养老服务需求方面已经形成了一定的市场规模。加强养老产业领域预付费资金监管，是有序和规范养老社区发展, 维护老年人权益和社会稳定，更好服务社会民生的有效举措。

　　从防范发生社会稳定风险出发，借鉴有关领域立法和管理经验，上海代表团对加强养老社区资金监管提出两方面建议。

　　首先，制定加强资金监管相关举措。上海代表团建议，可结合目前在教育培训、单用途预付卡等领域资金监管的做法经验，由养老社区主管部门牵头，会同国家金融管理部门，通过制定部门规章和规范性文件等方式，采取建立专用账户制度、设定资金存管金额上限比例、缴纳专户保证金、设立综合信息监管平台等措施，进一步明确养老社区大额预付费资金监管要求，指导商业银行配合做好资金监管工作，提高企业履约能力。

　　其次，加快养老社区相关立法研究。建议国家相关部门从养老服务、地产发展、房屋租赁等方面，对养老社区的属性和业态性质作进一步深入分析研判，将加强养老社区发展管理有关问题纳入国家养老服务立法范畴进行综合考虑，通过立法进一步明确主管部门，研究规范养老社区建设、会籍费管理、服务保障等有关规定, 促进养老社区健康发展。