美国养老产业的3种运营模式+7种盈利模式

2018-09-13 11:32:16

来源: 展会主办方

　　在美国，养老地产开发采用的是开发商、投资商与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆。开发商通过快速销售地产商品给投资商或运营商迅速收回成本，收益不高但资金回笼快;投资机构通过资产买卖获得高收益，同时也承担相应财务风险;运营商通过少量资产以杠杆方式扩大经营，获得较高现金回报并承担着市场与经营风险。

　　根据是否参与建设与运营环节，运营模式分为三种类型：只建设不运营模式，不建设只运营模式及既建设又运营模式。这三种模式及其优劣比较，如表2。

　　盈利模式(7种)

　　盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提下企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现;简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。

　　赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。

　　赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。

　　赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。

　　赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

　　赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。

　　目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。具体可分为以下7种：

　　1、销售模式——出售产权

　　销售住宅快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。

　　优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。

　　2、持有模式——只租不售

　　开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。

　　优势：有利于后期运营的持续收入。劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。

　　3、销售+持有模式——租售并举

　　这种模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，用于经营性物业的建设，同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值，使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略，为国内大部分养老地产开发商所接受，对于资金实力有限的传统开发商比较合适，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。

　　优势：这种模式可以缓解开发商的资金压力，也可以避免后期运营服务中出现的问题，解决资本投入与后期盈利的问题。案例：业内公认的比较成功的案例如北京太阳城、上海亲和源。

　　4、会员制模式。

　　会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。

　　这种模式以运营商持有物业为基础，以提供养老服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相销售产权和会员费过高的问题，目前仍然存在争议。目前国内采用这种模式运营最为成功的为上海亲和源养老社区。

　　5、逆抵押贷款购房。

　　即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

　　6、转让使用权模式。

　　在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

　　7、分散租赁模式。

　　采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。

　　2018 湖北武汉(国际)养老产业博览会组委会办公室

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