沪上养老项目指南——大型养老社区篇

2018-08-07 14:34:43

来源: 银龄调研

　　沪上养老项目指南——大型养老社区篇

当“养儿防老”成为过去式

当花钱买享受、买品质逐渐成为共识

当入住养老项目不再是“离经叛道”

当观念、财富等一切准备就绪

如何在一片繁荣的养老市场

选择理想的养老项目却成了难题……

　　沪上有这样一个自发组成的银龄调研队伍，由8个“七零后”，4个“八零后”组成，其中5个“七零后”和2个“八零后”入住在养老机构。

　　他们对如何选择适合老年人的养老项目非常关注，也对居住在不同养老项目上老年人的生活状况很感兴趣，于是2018年，这支队伍历经3个月的时间，走访了上海20多家大大小小的养老项目，最终的系列调研报告在年轻人的协助下得以完成!

　　本则指南的内容主要呈现调研团队精选的上海市6家知名的大型养老项目，分别是亲和源老年公寓、香树湾国际养老社区、颐和苑老年服务中心、新东苑·快乐家园、天地健康城、泰康之家·申园，这些养老项目均已开业运营，入住的对象几乎覆盖全年龄段的长者。

　　经过多维度的比较与分析，这支银龄调研队以老年人的视角，从老年人的需求角度出发，为不同养老项目贴上了他们眼中认为恰当的“标签”。

　　1 经验相对最资深——亲和源

　　品牌的核心是信任，信任是相信并敢于托付。消费者只有信任某品牌，才会去购买，选择养老项目的时候也不例外。本篇选取的6个项目除了亲和源已经运营10年，其余5个项目的的运行时间均低于5年。运营时间的长短可以侧面反映一个养老项目运营经验的丰富程度和品牌优势。

　　据调查，颐和苑入住老人约340人，入住率达42%;新东苑入住200多人;泰康之家现住居民600多人;香树湾养老社区仅入住3栋楼，尚未住满。亲和源838套的高标准精装修套房早已售罄，入住率已达到100%，有入住需求的需要排队等待房间空缺。入住率一定程度就反映了消费者对于“亲和源”品牌的认可。

　　亲和源首创秘书式服务体系，三大服务版块相辅相成，为会员提供全方位、不打扰的养老生活。“生活秘书”，为会员提供24小时的各项生活服务，让会员远离那些繁琐小事;“快乐秘书”，为会员推荐和组织社区内丰富多彩的兴趣活动小组，让会员的闲暇时光有个好去处;“健康秘书”，为会员建立个人专属的健康档案绿皮书，让会员的健康动态时刻受到关注。

　　100%的入住率意味着亲和源容纳了1600位老人(含200位左右入住在亲和源护理院的老人)，10年运营，亲和源实际服务过的老人远远超过这个数字，说明亲和源对于老人需求的了解与满足具备了其他新养老项目难以企及的优势。从亲和源特色的“风雨连廊”、“一级医院”、“护理院”等开创性举措成为后进入养老社区的标配可以窥见其在养老领域的影响力。

　　用户的好口碑是对一个品牌最大的认可，被调研的住在亲和源里的老人对亲和源的认可一致性很高。参观楼层时，各楼层一楼的墙上贴有老人亲笔书写的表扬信，通过将所拍照片整理，我们能够发现亲和源老人的归属感和幸福感比较强。

　　老年群体是需求差异较大的群体，一个运营经验丰富、用户口碑比较好的养老项目可以打消老年人很多顾虑，所以运营经验可以作为老年人选择养老项目重要参考标准。

　　2 硬件相对最领先——泰康之家·申园

　　所选的6家养老项目都是属于项目投资规模比较大的养老项目，在硬件设施上都比较完善，基本配套设施都很齐全，几乎都配有餐厅、医疗中心、护理中心、休闲区域、运动场所等，其中颐和苑和新东苑还配有150亩的农场，供老人使用，愉悦生活。在设施上也都各有特色，例如亲和源老年公寓配有风雨连廊，在天气不好的时候也能方便老人出行;天地健康城的小区式设计给老人家的感觉等。

　　从硬件设施上比较，这六家养老项目中泰康之家·申园更有优势，首先申园的成立时间比较晚，各项设施都比较新，一部分还在建设中，装修的也比较好，色彩大多采用老人喜欢的暖色调，参观体验比较好。

　　申园的工作人员介绍说，实力雄厚的泰康大手笔引进多重软硬件，如房间的特殊玻璃材质幕墙通过阻挡紫外线及隔热降低能耗，标配节水型抽水马桶、新风系统采用热回收技术;高效新风空调系统对PM2.5的去除率高达90%以上，从根本上做到室外污染进不来，室内污染排出去，按照七星级酒店的标准打造养老空间，更特别的是泰康的整个社区都是设置的恒温，老人住在里面比较舒适，调研团队的整体感受用上海话来说就是“蛮适意”。

　　3 交通相对最便利——亲和源老年公寓

　　通过实地调研发现，目前上海市比较大型的养老项目大多建在近郊或远郊地区，对于老年人而言，脱离工作岗位并不意味着脱离社会，因此养老项目交通周边的交通是否发达，出行是否方便是老人考量养老项目的重要方面。本则指南中的六家养老项目都远离市中心，其中闵行区有一家，浦东新区有两家，松江区有一家、金山区有一家、青浦区有一家，这些养老项目。

　　为了切身感受养老项目交通的便利程度和郊区化程度，调研团队选择通过公共交通工具进行相关资料收集。根据对所查路线的比较，其中亲和源老年公寓、香树湾、泰康之间·申园、天地健康城这四家距离周边地铁站较近，天地健康城距离则地铁站稍远，颐和苑的周边则基本没有地铁。

　　综合来看，亲和源老年公寓的公共交通更有优势，距离地铁11号线康新公路站仅1.3公里，而且老人可在公寓门口乘坐两站公交直达11号线秀沿路站，进入市区比较便利。调研的时候发现，很多跟团旅游的老年人一般在人民广场集合，因此从亲和源的周边公共交通情况来看，能够为有旅游需求的老人去人民广场集合提供极大便利。虽然香树湾和泰康的申园周边的有地铁但是相比而言还是有些不便。

　　另外，从这6家养老项目的周边的商业配套来看，商业配套设置情况差不多，整体参观体验来看，亲和源老年公寓更有优势一些。所以这次我们认定亲和源是所参访的6家项目中交通区位优势最好的。

　　4 收费相对最低——颐和苑老年服务中心

　　城市老年人的收入来源一般以离退休金为主要来源，另外还有来自子女供养、投资收益。随着养老观念的改变和购买力的提升，有入住中高端养老项目需求的老年人在增多，对比不同养老项目的收费是老年人消费决策的重要依据。本篇报告选取的6大养老项目在收费模式和收费水平上存在较大的差异。

　　从收费模式上看，采用会员制的有亲和源、香树湾、新东苑3家;颐和苑采用押金制;泰康之家·申园既有保单制也有会员制，天地健康城有DMF和月租两种收费模式。6个养老项目的入住门槛较低的是天地健康城和颐和苑，亲和源居中，新东苑的入住门槛较高，对老人的财富状况要求较高。

　　入住门槛只是养老项目收费内容的一部分，正式入住养老机构，老人还需要承担服务费、餐费或能耗费等，按照年户均成本=年费+卡费/房费*5%(银行理财产品平均年化利率5%)对每个养老项目的成本进行估算，6个项目的年均成本区间最低的是颐和苑，最高的是新东苑。综合来看，颐和苑的入住门槛相对较低，年均成本也比其他5个项目低，因此在价格上具有一定的优势，对于消费理念比较保守的养老需求者而言是比较不错的选择。

　　5 环境相对最雅致——新东苑·快乐家园

　　追求“美”不仅仅是年轻人的专利，老年人对于“衣、食、住、行”各个方面也有“美”的需求。从考察的上海多家养老项目来看，多数养老项目在建筑设计和服务上考虑到了老年人多个方面的需要，比如说医疗需求、娱乐需求、宗教需求。

　　本篇指南选取的6家大型养老社区，在外观和环境设计上都比较有优势，养老项目的“适老化”几乎在参访每个养老项目时都会听到。但是从老年调研队伍视觉冲击程度来说，新东苑·快乐家园的“海派”风情给人的冲击力最大。

　　新东苑·快乐家园的设计非常雅致，整体的设计格局采用精致的海派设计风格，但又不仅仅局限于海派外观，又融合了徽派建筑的精髓，合院式设计让人有家的感觉，电梯口、餐厅精美的艺术陈设都给人赏心悦目的美感体验。其他的养老项目如泰康、天地健康城的建筑风格比较现代化，在细节设计上给人的印象并不十分深刻，而新东苑通过细节呈现出的专业却容易让老人感受到“尊严”与“品质”。

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