一段时间以来，“以房养老”却“房财两空”的新闻屡屡引发社会关注。这种以理财之名实施的新型房屋诈骗，给老年人造成了巨大的经济损失和精神伤害。市民有必要知晓此类诈骗的惯用伎俩，增强防范意识，从而预防上当。
一、房子是怎么成了别人的?
案例：
A阿姨认识了自称“以房养老”项目负责人的B女士，对方以“低风险高利息”为诱饵，让A阿姨用房产证找“金主”C做3个月抵押贷款，再把贷到的钱借给B女士，3个月期满后，从B女士处收回全部本息，再用本金从C那里赎回房产证，净赚近50万元的利息。心动的A阿姨在B女士的“指导”下，签署并公证了一系列法律文书，最终她的房屋在毫不知情的情况下被直接过户 ，自己无家可归。
这是一个典型的诈骗套路，其过程主要为：
第一步，编造诱人借口，以“零风险”为诱饵。此间，B的花言巧语主要集中在抵押房屋可净赚高额利息，也不影响到到期将房屋赎回，正是所谓的“零风险”。不懂套路的老人不会意识到实际在房屋抵押的过程中有众多陷阱会导致自己的房子可能在不知情的情况下过户给他人。第二步，示意老人不让子女知晓。这一步主要的说辞是“好处太大”，不能让亲朋好友知道，否则就赚不到高额回报了，会劝说老人“等挣到钱再告诉他们”。
第三步，签字“入套”。当A阿姨与C介绍的中间人D在公证处签署了委托书(公证后的委托书具有更强的法律效力)后，等于将房屋的出售、抵押、质押、互换、租赁等权利全部委托给受托人处分，而受托人可以在委托人并不知情的情况下完成授权范围内的一切行为。整个过程中，D会哄骗老人说是走程序，A阿姨则以为是“以房养老”的理财合同文书，没有详细审查内容就签了字，签字后也没有留存这些文件。这就为将来D自行卖房做了“合法”铺垫。
第四步，抵押过户、步步“套牢”。在A阿姨与E(即真正放贷人)到房管部门办理完抵押过户手续后，E给A阿姨账户上打了220万元借款，A阿姨把其中28.7万元转给了D做服务费，剩下的191万多元打给了B女士，由其交给C做投资理财。除B女士给A阿姨出具的一张借款200万元、分期偿还的借条外，老人手里既无书面合同，亦无其他债权证明文件。
第五步，房子落入他人之手。上述步骤走完后，A阿姨只在前两个月收到C给付的20万元理财利息后，C便不再“露面”，从电话敷衍到人间蒸发。此时D、E的催债电话越来越频繁，直至A阿姨的房子因D有委托书而卖出，新的买家上门要求腾房时，A阿姨才如梦初醒，报警并提起诉讼。
二、房子还能追回来吗?
骗局发生后，在以下三种情况下，A阿姨的房子有可能要回或追回部分损失。
一是证明存在“恶意串通”的情形。我国《民法总则》第154条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案中，如果D进行房屋转让时的价格是合理的，且对方是善意第三人，并已办理完产权过户手续，房屋将很难追回。这种情况下，A阿姨如果能够证明D与买受人之间存在恶意串通(需掌握相关资金往来记录、交谈记录等证据)，或者以明显低于市场价的价格成交(一般低于市场价的75%)，将是能否成功维权的关键。
二是房屋买卖行为认定为诈骗。公安机关对A阿姨的报警予以受理、侦查，收集到B、D与放贷方、买家等涉嫌共谋诈骗的证据，再经过检察机关批捕、起诉等程序，法院最后判定B、C、D等人构成诈骗犯罪，则A阿姨就可以判决书为依据，证明房屋买卖合同无效，从而追回被骗房产。
最后，提起民事诉讼。A阿姨的房子被转让后，可以到律师事务所、公证处、法律援助中心等法律服务机构咨询求助，在专业人员的帮助下，依据《民法总则》《合同法》等法律法规的规定，以民间借贷、不当得利、融资纠纷等案由起诉上述诈骗嫌疑人，最大限度地追回损失。
三、防范房子被“偷”，老年人要提高警惕
针对老年人群体被骗案例多发的状况，建议广大老年朋友增强风险意识，特别是在签订抵押借款合同、处分本人所有的房产时应审慎行使民事权利。做到以下几点：
一、将防骗“关口”前移，日常勿轻信投资高额回报的蛊惑 ，克制“天上掉馅饼”的贪便宜心理。遇事应多与家人、子女协商，必要时咨询专业人士，经多方论证后再谨慎做出投资理财决定。
二、正确分析投资理财的后果，重视签字的效力，认真阅读合同或协议文本，充分、清晰理解条款内容，准确预判不能到期还款的法律后果，万不可草率落笔。
三、要有风险意识，特别是在决策环节，如果投资公司要求老年人用一套房屋作抵押借款投资，却不办理符合法律规定的抵押登记，而是要求办理委托代理售房的公证，那么就一定要提高警惕。
四、及时维权。老年人陷入“以房养老”等骗局后，要沉稳应对，灵活运用协商调解、行政、诉讼等途径合理主张诉求，避免继续造成其他损失。
2019-07-04 15:11:23
来源: 上海老年报 作者：张兆利
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一、房子是怎么成了别人的?
案例：
A阿姨认识了自称“以房养老”项目负责人的B女士，对方以“低风险高利息”为诱饵，让A阿姨用房产证找“金主”C做3个月抵押贷款，再把贷到的钱借给B女士，3个月期满后，从B女士处收回全部本息，再用本金从C那里赎回房产证，净赚近50万元的利息。心动的A阿姨在B女士的“指导”下，签署并公证了一系列法律文书，最终她的房屋在毫不知情的情况下被直接过户 ，自己无家可归。
这是一个典型的诈骗套路，其过程主要为：
第一步，编造诱人借口，以“零风险”为诱饵。此间，B的花言巧语主要集中在抵押房屋可净赚高额利息，也不影响到到期将房屋赎回，正是所谓的“零风险”。不懂套路的老人不会意识到实际在房屋抵押的过程中有众多陷阱会导致自己的房子可能在不知情的情况下过户给他人。第二步，示意老人不让子女知晓。这一步主要的说辞是“好处太大”，不能让亲朋好友知道，否则就赚不到高额回报了，会劝说老人“等挣到钱再告诉他们”。
第三步，签字“入套”。当A阿姨与C介绍的中间人D在公证处签署了委托书(公证后的委托书具有更强的法律效力)后，等于将房屋的出售、抵押、质押、互换、租赁等权利全部委托给受托人处分，而受托人可以在委托人并不知情的情况下完成授权范围内的一切行为。整个过程中，D会哄骗老人说是走程序，A阿姨则以为是“以房养老”的理财合同文书，没有详细审查内容就签了字，签字后也没有留存这些文件。这就为将来D自行卖房做了“合法”铺垫。
第四步，抵押过户、步步“套牢”。在A阿姨与E(即真正放贷人)到房管部门办理完抵押过户手续后，E给A阿姨账户上打了220万元借款，A阿姨把其中28.7万元转给了D做服务费，剩下的191万多元打给了B女士，由其交给C做投资理财。除B女士给A阿姨出具的一张借款200万元、分期偿还的借条外，老人手里既无书面合同，亦无其他债权证明文件。
第五步，房子落入他人之手。上述步骤走完后，A阿姨只在前两个月收到C给付的20万元理财利息后，C便不再“露面”，从电话敷衍到人间蒸发。此时D、E的催债电话越来越频繁，直至A阿姨的房子因D有委托书而卖出，新的买家上门要求腾房时，A阿姨才如梦初醒，报警并提起诉讼。
二、房子还能追回来吗?
骗局发生后，在以下三种情况下，A阿姨的房子有可能要回或追回部分损失。
一是证明存在“恶意串通”的情形。我国《民法总则》第154条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案中，如果D进行房屋转让时的价格是合理的，且对方是善意第三人，并已办理完产权过户手续，房屋将很难追回。这种情况下，A阿姨如果能够证明D与买受人之间存在恶意串通(需掌握相关资金往来记录、交谈记录等证据)，或者以明显低于市场价的价格成交(一般低于市场价的75%)，将是能否成功维权的关键。
二是房屋买卖行为认定为诈骗。公安机关对A阿姨的报警予以受理、侦查，收集到B、D与放贷方、买家等涉嫌共谋诈骗的证据，再经过检察机关批捕、起诉等程序，法院最后判定B、C、D等人构成诈骗犯罪，则A阿姨就可以判决书为依据，证明房屋买卖合同无效，从而追回被骗房产。
最后，提起民事诉讼。A阿姨的房子被转让后，可以到律师事务所、公证处、法律援助中心等法律服务机构咨询求助，在专业人员的帮助下，依据《民法总则》《合同法》等法律法规的规定，以民间借贷、不当得利、融资纠纷等案由起诉上述诈骗嫌疑人，最大限度地追回损失。
三、防范房子被“偷”，老年人要提高警惕
针对老年人群体被骗案例多发的状况，建议广大老年朋友增强风险意识，特别是在签订抵押借款合同、处分本人所有的房产时应审慎行使民事权利。做到以下几点：
一、将防骗“关口”前移，日常勿轻信投资高额回报的蛊惑 ，克制“天上掉馅饼”的贪便宜心理。遇事应多与家人、子女协商，必要时咨询专业人士，经多方论证后再谨慎做出投资理财决定。
二、正确分析投资理财的后果，重视签字的效力，认真阅读合同或协议文本，充分、清晰理解条款内容，准确预判不能到期还款的法律后果，万不可草率落笔。
三、要有风险意识，特别是在决策环节，如果投资公司要求老年人用一套房屋作抵押借款投资，却不办理符合法律规定的抵押登记，而是要求办理委托代理售房的公证，那么就一定要提高警惕。
四、及时维权。老年人陷入“以房养老”等骗局后，要沉稳应对，灵活运用协商调解、行政、诉讼等途径合理主张诉求，避免继续造成其他损失。
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